都市再開発、ブルドーザーなし
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スライド1/12 /12 テクノロジー企業は、サンフランシスコの既存のオフィスおよび工業用スペースの300万平方フィート以上を占有しました。マーケットストリート：SpotifyとBenchmarkCapitalが家を作ったウォーフィールド。
クレジット...ニューヨークタイムズのクリストファースターク
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スライド12/12 サンフランシスコ—サンフランシスコのテクノロジー企業が（まだ）新しい建物に引っ越していないことは、ここの人々にとって非常に明白であるためか、広く注目されていません。彼らは古いものを引き継いでいます。 Twitterはマーケットストリートでかつての家具マートをリースし、AirBnBはマーケットの南にある100年前の産業倉庫を改装しました。 Yelpは、ダウンタウンの140のニューモンゴメリーの一部を占めています。1920年代の壮大なアールデコ調の旧パシフィックテレフォンタワーで、パーキンス＆ウィルの建築家であるキャシーサイモンと開発者のウィルソンミーニーサリバンによって愛情を込めて改装されました。
周りに住むヤドカリのような他の多くのハイテク企業は、自動車ボディショップ、ビクトリア朝の邸宅、空いている、かつては愛されていなかった1970年代のオフィスビルに植民地化しました。メディアの注目は、シリコンバレーの有名人デザイナーによる数十億ドル規模の郊外のキャンパスに集中しており、その中には、ノーマンフォスターのドーナツ型のアップル本社があり、アダプティブユースはほとんど目立たなくなっています。
しかし、ここでは大きな問題です。テクノロジー企業は、既存のオフィスおよび工業用スペースの300万平方フィート以上を占有しています。これは、ニューヨークの新しい1ワールドトレードセンターとほぼ同等です。若いハイテク労働者が都市に住みたいという願望に一部駆り立てられたこの傾向は、フォスター氏のような郊外のオフィスパークプロジェクトが完了する前でさえ、時代遅れに見える理由を説明するのに役立ちます。
もちろん、この現象はまったく新しいものではありません。 1990年代に、テクノロジー企業は、最初のドットコムブームの間に、むき出しのレンガ、高い天井、コーナーオフィスのない古い倉庫の束を引き継ぎました。建物は安かった。当時、法律や金融などの伝統的なダウンタウンのテナントはそれらに興味を持っていませんでした。
この新しい波もまた日和見的です。しかし、立ち上げコストが低く、はるかに暑い不動産市場では、今日のテクノロジー企業が愛する信頼性、性格、その他の流行語の好みによっても推進されています。同時に、ここで新しいものを構築することは大きな頭痛の種です。この都市は、妨害主義的な一連の都市計画ルールによって機能不全に陥っています。これは、地元の活動とタルムードの官僚主義の結果です。 80年代半ばの上限からの法律 新しいオフィススペースの総量 ここで構築できます。これらすべてが、アダプティブユースが定着した理由に貢献しています。
一見すると、フリーバッグホテルやストリップジョイントの中にあるハイテクインキュベーターのいくつかを見逃す可能性があります。彼らはかつての工業用品店やガレージのファサードを黒または灰色に塗り、すりガラスの窓を追加しました。街の頂上にある豪華なアラモスクエアでは、観光客やポストカードのイラストレーターが愛するいわゆるペインテッドレディのいくつか、カラフルなビクトリア朝の邸宅に、特注のバー、ゲームルーム、会議センター、日本の茶室が備わっています。雰囲気は、アシュラム、フラッツハウス、高級売春宿をミックスしています。
とは言うものの、サンフランシスコのアダプティブユースの心臓部はミッドマーケット地区であり、ホームレスと絶望の根強いピットであり、閉鎖された劇場、店先、家具のショールーム、使われなくなったオフィスビルは、ガスを大量に消費する古いものと同等であると見なされていました。 BuickRivierasとChryslerImperials —ハイテク企業が店を急いで立ち上げ、現金で洗い流し、市からの給与税の優遇措置に後押しされるまで、改修の可能性を認識していました。その問題にもかかわらず、この地域には、中心部のロケーションや大量輸送機関へのリンクなど、通勤する従業員にとって非常に重要な利点がありました。
私が見たところ、これまでの結果は驚くほど風通しの良い作業場を生み出しましたが、あまりにも多くのオフィスが、同じ種類の再利用された枕木、エジソン電球、むき出しのコンクリート壁に依存しています。 de rigueur locavoreカフェテリアや社内のヨガスタジオがあっても、当然のことながら、その雰囲気は自動車部門と同じくらい寒い感じがします。十数社が私にオフレコツアーのみを許可してくれました。悪い評判は、ハイテク企業を巧妙にしました。グーグルのバスや街のホームレスを解散させるツイート技術者の話は、ソーシャルゲームの衣装であるZyngaのような企業に対する国民の怒りを増し、2011年に給与税を約150万ドル節約しましたが、振り返って520人の労働者を解雇しました。
しかし、ハイテク企業は明らかに便利な鞭打ちの少年を作っています。 ツイッター は、ホームレス向けの非営利団体と協力して、コンピューターを提供し、会社の従業員が貧しい都市の住民に技術スキルを教えるセンターに100万ドル以上を投資しています。デンマークのカスタマーサービスソフトウェア会社であるZendeskの従業員は、2011年に旧家具とカーペットの店を改装したときにミッドマーケットブームをリードし、会社の給与税の減税と引き換えに数百時間のコミュニティサービスを提供しました。
テックは市内の仕事の約8パーセントしか占めていません。サンフランシスコの繁栄（および成層圏の不動産コスト）は、バイオテクノロジー、観光、および自国の産業への健全な投資による数十年前の現象であり、サンフランシスコは、数十以上のチェーン店を必要とするような法律で保護しています。多くの地域にアウトレットを開くために市の承認を求めるアウトレット。もちろん、ここでのビジネスは、事業を拡大するのに十分な成功を収めたときに、同じハードルに直面します。市の計画部門は方針を再考しています。サンフランシスコでは簡単なことは何もありません。
これは、多くの居住者がテクノロジーのせいにする暴走住宅コストに関しては特に当てはまります。あなたが年間10万ドルを稼いでいる4人家族に属しているなら、さまざまな当局者が私に言った、都市は現在基本的に手ごろな価格ではありません。
しかし、これはアメリカのニンビーの首都です。数え切れないほどの貧しい、黒人、アジア人、ラテン系の家庭を追放した民間の開発と戦う環境、保護、社会正義運動の長い歴史があります。市の賃貸在庫の大部分は家賃が管理されていますが、エリス法などの州法は家主に借家人を追い出す権限を与えています。これが意味するのは、妨害と紛争のさらに定着した文化です。
SoMAとMid-Marketを含む地区の市の監督者であるJaneKimが 条例 地区の住宅の少なくとも30パーセントが市場価格を下回ったままであることを義務付けています。 拍車 ここの都市研究協会は最近、義理の部隊を合法化し、近隣の商店街をアップゾーンし、密度の上限を取り除き、市長のエドウィン・リーが承認した公営住宅に再投資するという巧妙な計画を思いついた。市はすでに貧しい人々に住宅を提供するという野心的なプログラムを実施しており、DavidBakerのような地元の建築家がかつてのホームレス居住者のために一流のアパートを設計しています。
それでも、サンフランシスコは年間わずか1,500戸の住宅しか追加していません。 2000年から2010年の間に約28,500人の新しい居住者が到着し、2010年から2013年の間にさらに32,000人が到着しました。
したがって、課題は明らかです。より多くの人々、不十分な交通機関、住宅が少なすぎること、そして新しい建築に対する障害が多すぎることです。とはいえ、ペリクラークペリアーキテクツによって設計された広大なダウンタウンのハブ、小売店、オフィスの複合施設であるトランスベイトランジットセンターは、2017年にオープンする予定です。 Salesforce 、クラウドコンピューティング会社は、トランスベイタワーの半分以上を引き継ぎます。近くには、レム・コールハースとジーン・ギャングによる新しい住宅が建設中です。また、アパートはそれほど遠くないミッションベイで建設中です。タブララサプロジェクトは90年代に開始され、すでに数千人の居住者がいます。
しかし、前市長のウィリーブラウンが最近サンフランシスコクロニクルで書いたように、ミッションベイはこれまでで最も長く続いている開発の戦いの1つであり、競争を望まなかったダウンタウンの建築業者や、ポトレロヒルの進歩主義者からの反対がありました。彼らの見解を台無しにする高層ビル。高層開発への抵抗は、手頃な価格のアパートを含む何千もの提案されたアパートが危機に瀕しているミッションベイ近くのウォーターフロントのすべての高さの免税について投票者の承認を必要とする地元の投票イニシアチブを刺激しています。
ミッションベイのような引き出された欠陥のあるメガプロジェクトごとに、 1050バレンシアストリート 。先日、市の監督者であるスコットウィーナーが、以前は汚れていた、現在はファッショナブルなミッション地区の中心にあるこの比較的控えめなプロジェクトの物語を語ってくれました。
San Franciscansは10年を費やし、密度を高め、ミッションに低所得者向け住宅を追加する計画を打ち砕いたと彼は語った。その後、開発者は、廃止されたKFCのサイトである1050バレンシアにある16ユニットのアパートを提案しました。サンフランシスコは大量輸送機関と自転車の使用を奨励したいと考えているため、この提案はすべてのゾーニング規制に準拠しており、必要な手頃な価格のアパートのペアは、ユニットの総数に比例し、市が要求するように駐車場はありません。ニューヨークでは、そのような計画は、さらなる市の承認を求めることなく、正しい時点で前進していたでしょう。
ただし、現時点ではありません。ミッションの反対派は、さらに6年間計画を拘束し、開発者を16から12ユニットに減らし、駐車場を追加することを主張しました。これは、都市計画委員会がプロジェクトを完了するために行ったものです。その後、反対派は許可控訴委員会に行きました。これは（不可解にも）開発者に最上階も切り落とすように命じたため、プロジェクトは10ユニットのしきい値を下回り、手頃な価格のアパートが必要になりました。 2つの手頃な価格のアパートを含む新しいアパートを提供し、その過程で自動車への依存を減らしたであろう開発は、アパートの数が減り、手頃な価格のユニットがなく、車のためのスペースが増えて、何年も遅れて終わりに近づいていました。今年の春、ボードは11時間目になってようやく逆転し、最上階と駐車禁止が復活しました。
私たちは変化を避け、どういうわけか街を手頃な価格にすることができるふりをしました。それは、まるで飛び跳ねて息を止めて家賃が下がるかのように、ウィーナー氏が物語を要約した方法です。
先日、市長のオフィスの職員が私をマーケットストリートに連れて行ってくれました。それは、スクエアの気の利いたオフィスが、かつてのバンクオブアメリカの厳しい建物の数階を占めている場所を指しています。ドルビーが移動している場所は、かつては州の補償保険基金の塔であった場所で、1970年代の非常に頑丈なオフィスビルです。 2003年から空いている1917年のストランドシアターは、古いルノワールホテル、1892年のヒベルニア銀行、Spotifyとベンチマークキャピタルが本社を置く優雅なウォーフィールドと同様に、精巧に改装されています。しばらくすると追跡できなくなりました。
通りは閉鎖された店とホームレスの野営地の混乱のままですが、Twitterは間もなくその1階を食品市場を含む小売業者に開放し、より多様な通りの生活を促進するはずです。これまでのところ、店は到着が遅く、市に勇気づけられた数人の開拓者が、オーガニックの焼きフライドポテトと固定ギアの自転車を販売しています。ミッドマーケットとそのストリートライフを改善することは、サンフランシスコにとって明らかに良いことです。
特に、イノベーションのハブであることに誇りを持っているが、変化に抵抗している都市では、それを行うのは簡単ではありません。問題となっているのは、市の計画責任者であるジョン・ラハイムが私に言ったように、市の魂そのものです。ミッションのような他のジェントリフィケーションのある地域で起こっていることは、何十年もの間、最も脆弱なサンフランシスカンのいくつかを支えてきた社会的生態系を脅かしています。懐疑的な住民は、すべての新しい開発に不満を持って、より多くの障壁を求めています。これは、都市を手ごろな価格にした住宅危機を助長するだけです。それは悪循環です。
古い建物を再利用することで重要な建築物が保存され、何世代にもわたって街に利益をもたらすはずです。しかし、これらのサイトを占めるビジネスは、強化された大量輸送システムと健全で多様な地域に依存します。これらはすべて、アダプティブユースの積極的な文化以上のものを必要とします。
一方、改修は建築上の一時的なものに過ぎません。街は急速に変化しています。ミッドマーケットが認識できなくなるまでに、企業は他の何よりも必然的に新しい建物に引っ越します。 Salesforceが採用 なので 、建築事務所、トランスベイトランジットセンターの向かいにある2番目のタワーを設計します。 LinkedIn ダウンタウンのアールデコ調のヘッドターナーである140ニューモンゴメリーから1ブロックのところに建設中のタワーを引き継ぎます。
サンフランシスコはすでに価値のある古い建物を使い果たしています。